住宅ローンで、頭金は必要かについて考えてみました。
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住宅ローンの頭金は必要か
先に結論から
頭金で支払えるお金を、資産運用に回す方が賢明。
一般的には、頭金を支払う理由として、毎月の支払（負担）額を抑制したい。
支払い期間を短くして、支払い総額（利子）を抑えたい
という目的になってくると思います。
しかし、住宅ローンは、他の購入品と比べ、別格に金利が低いので
若い時期に、長期住宅ローンが組める場合は、長期資産運用をすることで
正味の住宅購入費用を減らすことができます。
試算結果
一例を上げます。
【条件】
・住宅購入資金 3,000万円
・毎月の返済額 9万円
・金利前提 1.2％
プラン①
頭金を500万円入れた場合
・総返済期間 27年と3ヶ月程度
・総返済額3,446万円（内利息分支払446万円）
プラン②
頭金を入れない場合
・総返済期間 34年
・総返済額3,671万円（内利息分支払671万円）
プラン①と②の利息差異
225万円
ここまでですと、プラン①の頭金を入れた方がお得感がありますね。
試算結果②（資産運用込み）
しかし、プラン②で頭金を入れなかった場合の500万円を資産運用に回した場合はどうでしょう。
利回りは、トリニティスタディで有名になっていますが、資産運用年利4％ルールを適用します。
投資元本500万で運用を始めると、複利の力が働いて下記の試算になります。
5年後・・・585万
10年後・・・712万
15年後・・・866万
20年後・・・1,053万
25年後・・・1,282万
25年間運用した場合の運用資産は1,282万、運用益782万となりますから25年後に
住宅ローンを全額繰上げ一括返済しても、お釣りが戻ってくる計算になります。
試算方法について整理
プラン①は、27年間で、利息446万円を支払うことになる。
プラン②は、34年間で、利息671万円を支払うことになるが
頭金にするはずだった500万円を25年間資産運用することで
1,282万円（運用益782万円）の資金が確保可能
25年後に繰上げで一括返済しても、手元に300万前後は残すことが可能。
まとめ
プラン①・・・総費用3,446万円＝支出3,446万円
プラン②・・・総費用2,833万円＝支出3,615万円-収入（運用益）782万円
※プラン②は、25年後一括返済前提
プラン①と②の費用差額613万円
住宅ローン控除、固定資産税、金利変動は加味していませんので
実際のキャッシュ―フローの詳細は、少し変わってくるかもしれません。
それでも、どちらが正しいかを3年前に私が（新築購入時に）
学びながら結論をだした内容に、間違いは無かったと思っています。
これから住宅購入を検討している皆様のご参考になれば幸いです。
それではまた👋👋
